経済建設委員会
「北東街区有効活用事業について」
平成 25 年５月９日(木)
10 時～
１ 北東街区有効活用の経緯
岡崎市の都心に位置し、都市機能の一端を担う東岡崎駅周辺地区においては、 岡崎市の玄関口にふさわしく、単なる交通結節点だけでなく、駅前広場等と一体 的に機能する都市基盤の整備を行い、『誰もが使いやすい にぎわいの交流拠点』 をコンセプトに、交通、商業、生活支援、観光、情報などの都市機能を連携させ、 市民が、来訪者が使いやすい個性的な交流・生活空間の創出を目指している。
こうした流れの中で、東岡崎駅北口に新設される明大寺交通広場の東側に隣接 する北東街区に関しては、平成24年度の東岡崎駅東改札口完成、東岡崎駅前広場 及び明大寺交通広場の整備の効果を増進し、駅周辺の活性化を確実なものとする ための市街地整備・都市機能集積を進めることが望まれる。
２ 敷地及び建築条件の整理 ⑴ 事業計画地
事業計画地は、東岡崎駅の北東に位置し、都市計画道路岡崎一色線と一級河川 乙川に挟まれた区域で、現状は市有地として駐車場・駐輪場等となっている。 ・ 所在地：岡崎市上明大寺町二丁目 14-1、16
・ 敷地面積：6,559.38 ㎡ ⑵ 地域地区等の概要
・ 用途地域：商業地域 ・ 建ぺい率：80％ ・ 容積率：400％
・ 河川保全区域（北側一部） ・ 準防火地域
・ 駐車場整備地区
・ 周知の埋蔵文化財包蔵地
乙川
（都）岡崎一色線
３ 北東街区有効活用の検討（平成23 年度）
民間活力を活かし、都心にふさわしい魅力的な拠点地区形成に向けた関連施設 整備を行うため、平成 23 年度に北東街区有効活用の検討を行った。
⑴ 北東街区有効活用の基本理念 ア 整備コンセプト
誰もが使いやすい にぎわいの交流拠点
東岡崎駅を核に交通、商業、生活支援、観光、情報などの都市機能を連係させ、
市民が、来訪者が使いやすい個性的な交流・生活空間の創出を目指す。
イ 基本目標
（ア） 多様な都市機能が集積し連係する「にぎわいと交流」の創造
（イ） 乙川や六所神社との連携に配慮したすぐれた景観の創出
（ウ） 日常的な生活の利便性の確保
（ア） 多様な都市機能が集積し連係する「にぎわいと交流」の創造
人々の活動拠点となる都市機能（商業、交流、居住）を誘導し、東岡 崎駅さらには岡崎市の拠点性・賑わいの強化を目指す。
（イ） 乙川や六所神社との連携に配慮したすぐれた景観の創出
乙川の河川空間や六所神社の緑地空間に溶け込み、これらと一体とな った憩いの空間の創出に努め、地域の誇りとなる街区形成を目指す。
具体的には都市機能集積地であるものの、乙川と六所神社とをつなぐ 緑の軸を中心として、緑・自然・風の道・ゆとり空間の演出に配慮する。 乙川河川緑地へ人々を誘導するような役割も北東街区に担わせる。 （ウ） 日常的な生活の利便性を確保し地域社会の核を再生
周辺住民・従業者の利便性強化を念頭に置き、地域に不足する日常的 な生活利便機能の配置を目指す。
⑵ 土地活用の考え方
ア 市が所有し、世代毎のニーズに柔軟に対応する イ 民間活力を活用し、市の財政的負担を軽減する
ウ 地区の優れた景観に配慮するとともに、周辺の交通負荷、騒音等の環境負荷 低減に努める
⑶ 事業手法の検討及び導入機能の条件整理 ア 事業手法の検討
公有地の有効活用に係る民間活力活用手法としては、定期借地、土地信託、 等価交換、ＰＰＰ、ＰＦＩ等が挙げられ、それぞれ以下のとおり検討し評価 した結果、事業手法は「⑵ 土地活用の考え方」に最も合致する「定期借地」 方式による土地有効活用を基本的スキームとする。
イ 導入機能の条件整理
事業者への進出意向確認の結果を踏まえ、以下のとおり導入機能の条件整理 を行った。
（ア） 居住系：用地取得を希望する事業者が多く、北東街区を市の財産とし て次世代以降に残すという前提に反するため、導入機能とすることは難 しい。
（イ） 業務系：基本的に導入機能と考えない。
（ウ） その他：福祉・介護系モールを複合開発における導入機能の一つとし て考慮する。
４ 事業者意向調査（平成 24 年度）
今後の事業者募集に向け、平成 23 年度の事業者への進出意向確認の結果を踏ま えた事業者意向調査を実施した。対象となった 47 事業者の全てから回答を得、民 間事業者の本事業に対する関心や可能性、意見等を把握した。
４－１ 調査概要
⑴ 調査方法
平成 23 年度の事業者への進出意向確認の結果を踏まえた上で、進出可能性 のある事業者に対し、進出のための具体的な条件等について調査することが事 業の実現に向け実効性があると考え、ヒアリング方式を中心とした意向調査を 行った。
また、意向調査は、今後の事業者募集に向けて本事業をＰＲする側面もある ため、Ｗｅｂ上でも実施し、２事業者から回答を得た。
■調査項目
（設問１）立地条件としての評価
（設問２）①計画地に進出する場合の事業内容・展開 ②施設配置イメージ ③ 駅 周 辺 の 魅 力 向 上 や 市 民 生 活 の 質 の 向 上 に 資 す る 機 能 や サ ー ビスの導入への具体的な対応
（設問３）想定事業に対するマーケット環境は十分か
（設問４）他事業者との連携可能性（連携可能な業種や施設）
（設問５）出店形態、進出条件（①賃借面積、②賃借期間、③地代、④保証金） （設問６）市に求める配慮や支援、条件、リスク分担
（設問７）２段階方式での募集選定について （設問８）参加する意思
（設問９）その他
⑵ 調査対象事業者
事業者意向調査は、平成 23 年度の検討で整理された「配慮事項」における 「土地利用に対する主導的役割（にぎわいと交流・将来の市の発展）」「生活の 質の向上」に資する事業を展開する事業者、主体的な開発事業や施設所有を行 う等の事業全体をマネジメントできる事業者に分類して実施した。
また、調査対象事業者の抽出に当たっては、平成 23 年度の進出意向確認で 関心を示した事業者の他、中京圏で本事業と同様の事業を展開する事業者又は 同様の開発事業を展開する事業者を抽出した（５ページの表のとおり）。
■調査対象事業者 事業者分類 １）賑わいや交流を生み出す事業者
○ ス－パーマーケット事業を展開する事業者（４）
・ 平成 23 年度調査で関心を示した事業者
スーパー
○ 飲食事業を展開する事業者（２）
・ 平成 23 年度調査で関心を示した事業者
○ レンタルオフィス等を展開する事業者（５）
・ 新しいワークススタイルで仕事を行う個人事業者に対しサービ
スを行う事業を展開する事業者
○ サテライト教室等を展開する事業者（２）
・ 社会人や学生のスキルアップのための学習空間を提供する事業
を展開する事業者
テナント
２）市民生活の質の向上に資する事業を展開する事業者
○ 学習塾・民間学童保育等の教育関連事業を展開する事業者 （15）
・ 子ども教育支援、子育て支援等を行う学習塾及び民間学童保育
サービス（教育事業も同時に展開）を展開する事業者
○ クリニックモール等の医療関連事業を展開する事業者（５）
・ 駅前の利便性を活かした通勤・通学時に通院しやすいクリニッ
クモール等を展開する事業者
テナント
３）事業全体をマネジメントできる事業者
○ ディベロッパー（６）
○ 不動産事業者（４）
○ 建設事業者（４）
・ 事業企画･施設整備からテナント
導入･管理を一体的に担う事業者
・ 公有地の民間活用に実績のある事
業者
・ 平成23年度調査で関心を示した
事 業 者 を 基 本 に 市 内 事 業 者 や 全 国
的に開発事業を展開する事業者
・ 福祉･介護関連事業に実績のある
事業者
ディベロッパー
不動産事業者
建設事業者
４－２ 事業者意向調査結果 調査結果の概要
事業者分類 スーパー テナント ディベロッパー 不動産事業者 建設業者
立地条件としての評価
駅 利 用 者 の 利 用 も 見 込 まれ る た め、高い評価が得られた
駅利用者が見込める点の評価があ る
駅 近 の 一 定 規 模 の 敷 地 と し て 評 価が高いが、道路の混雑や鉄道・河 川に挟まれる立地、周辺の大規模店 舗への懸念がある
バスの拠点ともなっており、ター ミ ナ ル と し て の ポ テ ン シ ャ ル に 対 して評価が高く、駅の整備による魅 力 向 上 に よ り さ ら な る ポ テ ン シ ャ ルアップを期待する意見もある
岡 崎 市 の 拠 点 駅 で あ り 多 く の 乗 降 客 が 利 用 す る 場 所 と し て 評 価 が 高い。一方で河川と鉄道に挟まれ、 人 口 規 模 が 少 な い こ と へ の 懸 念 も ある
他事業者との連携可能性
具 体 的 な 事 業 者 は 挙 げ られ な か ったが、参加意向のあるほぼ全社が 連携可能と回答
具体的な事業者は挙げられなかっ たが、参加意向のあるほぼ全社が連 携可能と回答
具 体 的 な 事 業 者 は 挙 げ ら れ な か ったが、参加意向のあるほぼ全社が 連携可能と回答
具 体 的 な 事 業 者 は 挙 げ ら れ な か ったが、参加意向のあるほぼ全社が 連携可能と回答
具 体 的 な 事 業 者 は 挙 げ ら れ な か ったが、参加意向のあるほぼ全社が 連携可能と回答
出店形態
※右記の①～④は、以下を示す。
①市から土地を借り受け、自らが
施設を整備し事業を展開する
②市から土地を借り受け、自らが
施 設 を 整 備 し テ ナ ン ト を 誘 致
する
③ 別 の 主 体 が 整 備 し た 施 設 に テ
ナントとして出店する。
④その他（具体的な出店形態を記
入）
①～③で回答が分かれている 全て③テナント 自社（関連会社含む）で住宅やホ テ ル 事 業 を 行 う 会 社 に つ い て は ① ②、その他は①となっている
会社の規模、関連企業の有無によ り、①～④まで幅のある回答となっ ている
全 社 が ④ で の 建 設 及 び コ ー デ ィ ネートとしての役割となっている
進出条件
①賃借規模
基本的に全 6,500 ㎡を借り、一部 を自前のスーパーとし、残りをテナ ント誘致というイメージ
②賃借期間
20 年が基本で 30 年でも可能とい う意見が多い
③地代
回 答 が 得 ら れ た 事 業 者 は一 部 だ が、400～600 円/㎡という意見が多 い
④保証金
６カ月という意見が多い
①賃借規模
業態により大きく異なる ②賃借期間
業態や採算性、建物の償却期間に より大きく異なる。ごく短期間の業 態もある
③地代
業態や採算性、建物の償却期間に より異なる
④保証金
６カ月という意見が多い
①賃借規模 6,500 ㎡ ②賃借期間
・導入機能により、15年から70年 で幅がある
・住居系を想定した RC 造では償却 期間が長く、長期の事業期間を希望 している
③地代 回答なし ④保証金
回答２社で、10 カ月、計画建物の 解体費相当額
①賃借規模 6,500 ㎡ ②賃借期間
導入施設に応じて 20～40 年と幅 が ある 。商 業関 連の みでは 20～ 30 年程度
③地代 回答なし ④保証金
回答なし
①賃借規模 6,500 ㎡ ②賃借期間
20 年又は 50 年（商業系 20 年、住 居系 50 年）という意見となってい る
③地代 回答なし ④保証金
回答なし
市に求める配慮や支援、条件、
リスク分担
自ら開発意向の全社が、土地の埋 蔵 物 等 に関 す るリ ス クを借 主 で見 るのは難しいと回答
業態に対する市の考え方の明示や 財政的な支援を求める声が多い
参加意向の全社が、土地の埋蔵物 等 に 関 す る リ ス ク を 借 主 で 見 る の は難しいと回答
参加意向の全社が、土地の埋蔵物 等 に 関 す る リ ス ク を 借 主 で 見 る の は難しいと回答
４－３ 北東街区の持つポテンシャル（潜在的可能性）の分析
⑴ 北東街区用地に対する評価
事業者分類 評価する点 懸念を感じる点
スーパー
・駅前立地であり、周辺に生鮮 食料品を買えるところがない ため、集客が見込める
・ 車 の 進入 及 び歩 行 者の駅 か ら のスムーズなアクセス
テナント
・駅利用者を取り込める可能性 がある
・ 飲 食 系は 、 スー パ ー等の メ イ ン テ ナ ン ト の み の 集 客 では 難 しい
ディベロッパー
・駅に近い一定規模以上の敷地 であること
・ 鉄 道 、河 川 に挟 ま れ商圏 が 分 断される可能性
不動産事業者
・交通ターミナルとしての利便 性
・商業施設の立地が可能
・ 道 路 の混 雑 によ る 車利用 者 の 利便性
建設業者
・交通ターミナルとしての利便 性
・ 鉄 道 、河 川 に挟 ま れ人口 規 模 が少ない
・ 交通ターミナルでもある東岡崎駅の利便性とそれに伴う集客力の点で評 価が高い。
・ 鉄道、乙川等の地形的な分断要素があること、道路の混雑の発生や敷地 への車のアクセス動線に対する懸念がある。
⑵ 北東街区事業への参加意向
■事業者意向調査を行った事業者の本事業への参加意向
事業者分類 参加意向の状況
スーパー ・全事業者が高い参加意向を示した。
テナント
・関心が低く、参加意向があったのは３事業者にとどまった。 ・レンタルオフィス及びクリニックモールの事業者については、
参加意向の事業者はない。
ディベロッパー
・８事業者中５事業者が参加意向を示し、愛知県内に拠点のある 事業者については全事業者が参加意向を示した。
不動産事業者
・４事業者中、明確な参加意向を示した事業者はなかった。３事 業者は、関心はあるが分からないとの回答であり、ディベロッ パーに比べ関心は持ちつつも慎重な姿勢を示している。
建設業者
・４事業者中３事業者が参加意向を示し、建設事業者としては魅 力的な案件として捉えていると考えられる。
北東街区の事業用地としてのポテンシャルは十分にあると言える
・ 事業実施の主体となることが想定されるディベロッパー、不動産事業者、 建設事業者が関心を示している。
⑶ 北東街区への導入が考えられる施設
事業者意向調査の結果、北東街区への導入が考えられる施設として挙げられた もの及びその施設に対する事業者の参加意向については以下のとおりである。
ア 核となりうる施設
スーパー等の商業施設が核施設となる有力な候補となっている
・ スーパーを展開する事業者が非常に強い関心を示している。
・ 開発事業の主体となると考えられる不動産業者やディベロッパーも スーパー等の商業施設の出店に強い関心を持っている。
イ 核となる施設に付随することが考えられる施設
民間事業者の発想で様々な組み合わせが考えられる
・ 教育関連施設の導入可能性がある。
・ レンタルオフィスについては関心のある事業者がない。
・ 医療モールを展開している事業者については参加意向がなかったが、 連携が可能な施設候補として医療モールを挙げている事業者が別であ り、導入の可能性がある。
また、事業者意向調査の結果、連携可能な施設として挙げられたものは下 表のとおりである。
■連携可能な施設の例
○ 物販（ドラッグストア、日用雑貨、本屋） ○ スポーツクラブ
○ 飲食フードサービス ○ 医療モール
○ 子育て支援施設（託児所、幼児教育施設、絵本の店、フリー スペース）
○ 教育関連施設（学習塾、専門学校、予備校） ○ 金融機関
○ 高齢者福祉施設（デイサービス、ショートスティ） ○ その他サービス（美容院）
４－４ 事業者意向調査結果を踏まえた公募条件の検討
⑴ 導入する機能の条件
４－３⑶のとおりの北東街区への導入が考えられる施設を踏まえ、導入する機 能の条件を以下のとおりとする。
ア 地 域に 不 足す る最 寄 品 を扱 う 生活 利便 機 能 の導 入 を事 業者 募 集 時の 必 須 の 条件とする
・ スーパーの進出意欲が高い。
・ 東岡崎駅周辺に最寄品を扱う商業機能が不足している。 ・ 事業者の北東街区への事業進出の確度向上を図る。
イ 駅 周辺 の 魅力 向上 や 市 民生 活 の質 の向 上 に 資す る 機能 やサ ー ビ スの 導 入 の 観点から市が導入を期待する機能を提示し、民間事業者から、導入する施設機 能の具体的な提案を受けることとする
■導入する機能の条件の提示案
当街区へは、地域に不 足する最寄品を扱う生 活利便機能の導入を必 須と し、併せて、「駅周辺の魅力向上や市民生活の質の向上に資する機能やサー ビスの導入」の観点から、以下のような機能の導入にも期待します。
ア 東岡崎駅周辺のにぎわいの創出に資する機能 イ 観光産業都市の創造に資する機能
ウ 生涯学習の推進に資する機能 エ 子育て支援に資する機能 オ 児童生徒の教育に資する機能
カ 高齢者や障がい者の社会参加、自立支援に資する機能 キ 市民の活動や交流に資する機能
ク 地域医療体制の充実に資する機能
⑵ 定期借地権の設定期間の条件
借地借家法第 23 条第２項に規定する事業用定期借地権とし、10 年以上 30 年未 満の設定期間とする
・ 核となる施設及びテナントの用途として事業用を希望する事業者が多く、 その借地期間は概ね 30 年未満を希望している。
⑶ 土地貸付料の設定条件
岡崎市普通財産（土地及び建物）貸付料算定基準に基づいて算定する土地貸付 料を最低貸付料として、それ以上の土地貸付料を求める
・ 土地貸付料の額についてはスーパーのみが回答しており、月額 400～600 円／㎡という結果が得られた。これを北東街区の面積の 6,559 ㎡で算定する と、年額約 2,600 万円～3,900 万円となる。
・ 岡崎市普通財産（土地及び建物）貸付料算定基準で北東街区の土地貸付 料を試算すると年額約 2,990 万円となり、進出意向の最も多いスーパーが 提示する土地貸付料の範囲内に収まる。
⑷ 保証金の設定条件
土地貸付料の１年分に加え、施設の除去に係る費用を保証金額とする
・ 保証金については貸付料の６カ月から10カ月分という意見が見られる。 ・ 上記の金額では、市として貸付料の滞納や施設の除去リスクに十分な対
応ができない。
⑸ 土地に係るリスク分担
市 の 調 査 や撤 去 工 事で も 発 見 でき な か った 部 分 に つい て 民 間事 業 者 の リス ク とする
・ 北東街区においては、埋蔵文化財及び地下埋設物の存在が確認されてい る。
・ 埋蔵文化財については、平成 25 年１月に本事業用地を含む一帯が周知の 埋蔵文化財包蔵地として範囲の認定を受けたことにより、市が事前に埋蔵 文化財の発掘調査を行い、同時に、本事業用地に係る地下埋設物の撤去工 事を行う予定である。
＊ 埋蔵文化財の発掘調査及び地下埋設物の撤去工事中に本事業の事業者の 募集及び選定を行うことについて、自らが開発者として参加意向のある事 業者に対しヒアリングを行ったところ、全ての事業者から参加意向への影 響はないとの回答を得ている。
５ 今後のスケジュール（予定）
平成 25・26 年度 埋蔵文化財発掘調査
